다단계형·펀드형·지분등기형 … 투자자 각별히 유의해야
국토해양부는 토지를 사기로 분양하여 폭리를 취하는 ‘기획부동산’이 새로운 영업방식으로 일반인들에게 접근하면서 투자자들의 피해가 이어지고 있다며, 신종 기획부동산의 유형과 이에 대처하는 요령을 제시하면서 피해를 입지 않도록 주의를 당부하였다.

국토부에 따르면 기획부동산은 최근 조직형태와 영업방식을 계속 바꾸고 있고, 사기 수법도 교묘해지고 있는데, 새로운 유형들은 다음과 같다.

첫째, 다단계 판매 유형이다.

일부 기획부동산은 높은 급여와 좋은 근무조건을 제시하여 취업을 희망하는 사람을 고용한 후 고용된 사람이 토지를 구입하고 다른 사람을 소개하도록 하여 ‘고용-토지매입-소개’로 이어지는 다단계식으로 영업을 하고 있다.

A씨는 기획부동산 직원인 그의 이모로부터 ‘나도 이미 샀으니 안심하라’는 말을 듣고 여주군에 위치한 330㎡의 땅을 시세보다 높은 5000만원에 사게 됐고, ‘매수자를 소개시켜주면 그 대가로 땅을 싸게 주겠다’며 지인 소개 권유를 지속적으로 받는 등 피해를 봤다.

둘째, 펀드식 투자자 모집 유형이다.

국내ㆍ외 부동산에 투자한다는 명목으로 높은 수익률을 허위로 내세우며 투자자들로부터 자금을 모은 후 임의로 투자금을 유용하거나 투자금을 가지고 잠적하는 사례도 있다.

B씨는 부동산 개발사업에 투자하면 매월 2~3%의 이자를 지급하겠다고 투자자를 속여 534명으로부터 322억원의 투자금을 유치한 후 그 중 60억원만 토지매입에 사용하고 나머지는 개인적인 용도로 사용했다.

셋째, 지분 등기 방식 토지판매 유형이다.

기획부동산을 막기 위한 제도개선으로 필지 분할이 어려워지면서 공동지분 등기 방식으로 토지를 판매하는 경향이 나타나고 있다.

참고로 정부는 기획부동산을 막기 위해 지난 2011년 10월 ‘측량법 시행규칙’을 개정해 토지분할시 확정 판결을 받은 경우라 하더라도 관계법령에 의하여 허가를 받아야 분할 신청이 가능하도록 보완했다.

또, 개발이 불가능한 토지 분할에 관한 사항은 지자체 조례로 정한 기준에 적합하도록 개선 지난해 4월 ‘국토계획법’ 시행령을 개정했다.

이러한 제도 개선 이후, 기획부동산은 자신들 임의로 가분할도를 만들어 나중에 분할할 수 있는 것처럼 속여 지분 등기 방식으로 토지를 판매하고 있다.

C씨는 신문에서 용인시 소재 토지 약 10만㎡ 임야를 싼 가격에 분양한다는 광고를 보고 가분할도를 제시하는 기획부동산으로부터 향후 분할등기가 된다는 말을 믿고 두 필지를 매입하였으나, 나중에 등기권리증을 확인한 결과 10만㎡ 임야에 93명이 공동소유주로 등기되어 판매나 소유권 행사가 불가능하게 되어 피해를 입었다.

넷째, 소유권 없이 토지판매하는 유형이다.

기획부동산은 그동안 토지를 싼 값에 매입(소유권은 기획부동산)한 후 이를 높은 값에 분양하여 폭리를 취해 왔으나, 최근에는 매매계약만 체결한 상태에서 토지를 팔아 넘기거나 소유주로부터 사용 승낙이나 임대만 받은 부동산을 투자자에게 팔고 도주하여 피해를 입히는 사례도 생겨나고 있다.

J 인터내셔널이라는 기획부동산이 남이섬 인근 6600㎡ 토지를 자신의 명의로 소유주와 매매 계약하고 투자자들에게 “땅을 매입한 후 7개월 뒤 분양하여 이익금을 돌려주겠다”고 속여 200여명으로부터 수백억원의 토지 매입대금을 투자받은 후 소유주와 계약을 파기한 후 도주했다.

또한, 회사 명칭도 ‘



○컨설팅’, ‘



○투자개발’ 등의 형태가 주였으나, 최근에는 ‘



○연구소’, ‘



○개발공사’ 등의 명칭을 사용하여 공공기관 등으로 착각하게 하는 사례도 있다.

다섯째, 도시형 기획부동산 유형이다.

과거 기획부동산은 임야 등을 대상으로 영업 활동을 해 왔으나, 최근 2~년에 걸쳐 도심지역의 토지를 집중적으로 사들인 후 실수요자인 개발업자나 개인에게 웃돈을 받고 판매하고 있다.

기획부동산이 군산 내 주요 지역의 토지를 집중 매입하고 이를 고가에 분할 판매하는 바람에 실수요자인 개발업자와 개인이 피해를 입었다.

이밖에도 도시 주변 지역의 개발제한구역 해제, 택지개발 등 각종 개발정보를 미리 빼내 주변 토지를 선점하거나, 도심지내 연립ㆍ다세대 주택 등을 집중 매입하고 재건축 등 허위 정보를 퍼트려 시장 가격을 올린 후 매각하기도 한다.

국토부는 “날로 지능화하는 기획부동산에 피해를 입지 않으려면 토지를 구입하는 과정에서 최대한 주의해야 한다”고 당부했다.

다음은 국토부가 제시한 기획부동산 대처 요령이다.

1.관심 유발 단계 : 정확한 정보 수집 토지를 사라는 권유를 받으면 성급하게 계약하거나 조급해 하지말고 해당 토지 등에 대한 정보를 직접 알아보아야 한다.

토지 정보는 토지의 지번을 정확히 파악한 후 공적 장부를 열람하거나 부동산 관련 정보시스템을 활용하여 확인한다.

민원24사이트(www.minwon.go.kr)에서 토지대장, 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서는 등기부등본을 발급받을 수 있다.

또, 토지대장을 통해 공시지가, 등기부등본을 통해 소유관계와 실거래가 등을 확인할 수 있다.

온나라 부동산정보(www.onnara.go.kr), 토지이용규제 정보시스템(http://luris.mltm.go.kr) 등을 통해서는 해당 토지에 관한 정보는 물론 주변 상황 등도 파악할 수 있다.

지자체 도시계획·도로 담당 부서, 중개업소를 통해 분야업체가 제시하는 개발계획을 확인할 필요도 있다.

또한, 업체 정보가 중요하니, 공공기관의 홈페이지 등을 통해 토지 분양회사나 중개업체에 대해서도 사전에 점검해 보아야 한다.

대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 법인등기부등본을 열람하여 업체 설립일, 소재지 변경사항을 확인해서 신생법인이거나 소재지가 수시로 변경되는 경우는 주의한다.

중개업자가 합법적으로 등록된 업자인지는 시·군·구에 문의하거나 인터넷 ‘한국토지정보시스템’에서도 확인할 수 있다.

아울러, 다단계 판매나 펀드식 투자자 모집 같은 경우는 업체의 영업방식이 관련 법령에 적합한지 알아보는 것이 도움이 된다.

다단계 판매(방문판매 등에 관한 법률)의 경우 공정거래위원회 지방사무소 소비자과(예 : 서울 02-3140-9647)에 문의하면 된다.

펀드식 투자자 모집(자본시장과 금융투자업에 관한 법률)의 경우는 금융감독원(검사국 02-3145-7019 또는 감독국 02-3145-6717) 에 문의하면 된다.

2. 현장 확인 단계 : 수집한 정보를 눈으로 확인 무엇보다도 현장을 방문해서 구입할 토지의 위치, 상태는 물론 주변상황, 교통사정 등을 본인이 직접 확인해야 한다.

스마트폰 이용자는 인터넷 검색창에 ‘스마트 국토정보’로 검색하거나 ‘m.nsdis.go.kr'를 주소창에 입력해 실행시키면 현장지도 및 토지정보 등을 현지에서 실시간으로 확인할 수 있다.

해당 토지 주변 도로 현황도 직접 확인한다.

특히, 사도 및 임도의 경우는 건축행위가 제한될 수 있으니 유의한다.

사도는 개인소유 도로로 소유주 동의 없이는 건축행위가 제한될 수 있다.

임도는 산길(등산로)로, 지적도상에는 도로로 표시되어 있으나 토지이용계획 확인원에는 지목이 도로가 아니라 임야이어서 건축행위가 제한될 수 있다.

기타, 시·군·구청에 궁금한 사항을 문의하거나 인근 중개업소에 들러 기획부동산이 제공하는 정보가 맞는지 알아볼 필요도 있다.

3. 매매 계약 단계 : 소유자·계약서 확인, 전문가 자문 계약하기 전에 토지의 소유관계 및 등기내용 등을 꼼꼼히 확인하고 계약서 체결과 금전 거래는 소유자와 직접 하는 것이 좋다.

직거래 계약의 경우 양해를 구하여 주민등록증 등 소유주 신분확인을 확실히 하고, 대리인의 경우 인감증명이 첨부된 위임장을 확인하고 실제 계약당사자와 직접 연락을 취해 본다.

주민등록증, 주민등록초본, 인감증명서 등의 진위여부 확인은 인터넷 민원24 홈페이지(www.minwon.go.kr) - 확인서비스에서 할 수 있다.

운전면허증 진위여부 확인은 인터넷 도로교통공단 홈페이지(www.koroad.or.kr) - 면허증 진위여부 조회에서 가능하다.

이밖에 계약서 조항에 등기이전 방법 및 절차, 시기 등이 명시되었는지도 확인해야 한다.

지분을 취득하였으나 분할이 불가능한 경우가 많으므로, 가급적이면 계약서에 분할등기 시기 및 방법 등을 명확히 하는 것이 좋다.

또한, 모든 거래는 등기상 소유주 명의로 송금하고, 회사나 중개업자에게 거래가 성사되기 전에 선수금 등을 지급할 의무가 없으므로 미리 비용을 요구하는 경우는 조심한다.

토지 매매 계약은 적법하게 등록된 중개업자의 도움을 받는 것이 가장 좋고,계약서 내용에 대해서 확실히 하고 싶으면 변호사, 법무사 등 전문가에게 불명확한 계약조항 여부 등에 대해 자문을 받아보는 것도 좋은 방법이다.

국토해양부는 “기획부동산의 영업 활동에 대해 모니터링을 계속하고 있으며 필요할 경우 추가적인 제도 개선 방안을 강구하겠다”고 밝히는 한편, “소비자들도 ‘높은 수익이 있는 곳에 높은 위험이 있다’는 투자원칙을 인식하고 기획부동산 사기에 주의해야 한다” 강조했다.