12년째 운영 ‘LH 전월세지원센터’/등기부등본서 꼼꼼히 챙겨야 할 것들/확정일 받아야 변제권… 필수사항 체크/ 임대차 분쟁 상담·법률정보 서비스/전문가 상주… 온라인·방문 모두 가능서울시의 단독주택에 거주하는 세입자 박모씨는 전세계약 종료일이 가까워지면서 걱정이 생겼다.

2년 전 어렵게 마련한 전세금 1억원보다 주택의 매매시세가 더 낮아짐에 따라 전세금을 반환받고 무사히 나갈 수 있을지가 불투명해졌기 때문이다.

박씨는 전입신고만 하고 확정일자도 받지 않았다.

이 경우 박씨가 주장할 수 있는 주택에 대한 권리는 어떤 것들이 있을까.정부의 강력한 규제와 신규 입주물량 증가 등으로 주택 매매가격이 떨어지면서 기존 세입자의 전세금 또는 전세금과 담보대출금의 합계가 매매시세를 넘어서는 이른바 ‘깡통전세’ 우려가 커지고 있다.

또 이에 따라 세입자가 전세보증금을 지키기 위한 다양한 방안들이 화두로 떠오르고 있다.

21일 관련 업계에 따르면 임대차계약 체결 과정에서 몇 가지 유의사항만을 명심하면 상대적으로 약자인 임차인이 보증금을 안전하게 반환받는 데 큰 도움이 될 수 있다.

우선 임대차 계약 시 가장 기본적이고 중요한 것은 부동산 등기사항 전부증명서(등기부)라고 해도 과언이 아니며, 이에 대한 확인이 선행되어야 한다.

각 등기부등본은 ‘표제부’ ‘갑구’ ‘을구’로 이루어져 있다.

임차인은 먼저 ‘표제부’에 기재된 주택의 정확한 주소와 면적, 크기, 용도 등의 정보와 계약서상 임차 목적물의 그것과 동일한지를 확인해야 한다.

또 ‘갑구’에서는 소유권 및 권리관계가 순차적으로 등재되어 있으므로 계약상대방인 임대인이 소유자인지 여부를 살핀 후 계약을 진행해야 한다.

보증금 반환을 둘러싼 문제가 가장 빈번하게 발생하는 부분은 등기부의 ‘을구’다.

소유권 외의 전세권, 저당권, 지상권 등에 대한 권리관계가 등재되어 있다.

따라서 임대차계약 체결에 앞서 선순위 담보물권 등을 확인하여 추후 해당 주택의 경매 진행 시 보증금 상당의 금원을 배당금으로 확보할 수 있을지 여부에 대한 꼼꼼한 검토가 필요하다.

나아가 임대차계약을 체결한 이후에 임차인은 부동산을 인도받자마자 이른 시일 내에 전입신고를 하고 계약서상 확정일자를 받아 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권을 확보하는 것이 좋다.

주택임대차보호법은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 권리를 ‘최우선변제권’으로서 보호해 주고 있다.

박씨의 경우는 주택의 점유와 전입신고를 하였으므로 대항력은 갖추었으나 계약서상 확정일자를 받지 않아 우선변제권을 취득하지는 못한 상태다.

그러나 보증금이 일정 금액 이하이면 확정일자 여부와 무관하게 최우선변제권으로 보호받을 수 있다.

현재 서울시에서 최우선변제를 받을 수 있는 보증금의 금액은 1억1000만원 이하이고, 최우선변제금은 3700만원이다.

이 같은 확인절차를 거쳤다 하더라도 임대차계약이 종료되었음에도 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 상황이 생긴다면 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

최악의 경우엔 임차인이 보증금반환청구소송을 진행해 임대인의 부동산에 강제경매를 청구하는 방법도 있다.

임대차계약에 대한 다양한 정보를 확보하고, 관련 전문가의 도움을 받는 것도 좋다.

한국토지주택공사(LH)는 전월세지원센터를 이용하면 편리하다.

이 센터는 2007년 1월부터 현재까지 약 12년째 운영되고 있으며, 매해 상담건수가 가파르게 증가해 작년엔 상담이 4만6000여건에 달했다.

올해는 이달까지 벌써 9200여건이 접수됐다.

LH 전월세지원센터는 임대인과 임차인 간 임대차계약에서 발생하는 각종 분쟁 해결을 위한 상담서비스 및 법률정보를 제공하면서 서민들을 위한 임대주택 및 전세자금대출 상품도 안내한다.

전월세지원센터에는 변호사, 공인중개사 자격증 소지자 등 관련 업무 경험이 있는 4인의 전문가가 상주·근무하며 다양한 창구를 통한 상담을 진행하고 있다.

전화를 통한 법률상담과 홈페이지(jeonse.lh.or.kr)를 통한 온라인 상담, 방문상담(경기 성남시 분당구 성남대로 54번길 3 LH 오리사옥 본관 8층 807-1호)이 가능하다.

LH 관계자는 "센터는 난처한 상황에 부닥친 임대인 또는 임차인들이 법적으로 자신의 권리를 지키기 위해 할 수 있는 주장은 무엇이며, 그와 관련한 법률조항 및 판례는 어떠한 것들이 있는지를 폭넓은 상담서비스를 제공한다"고 말했다.

나기천 기자 na@segye.com